No final de 2023, foi aprovada a Reforma Tributária (Emenda Constitucional (EC) n° 132/2023), que trouxe significantes mudanças no sistema tributário que conhecemos hoje, especialmente, no que tange à tributação do consumo. Seus principais objetivos são: unificação de tributos, simplicidade, transparência, justiça tributária, cooperação, defesa do meio ambiente e a neutralidade fiscal.
Dentre as diversas alterações realizadas, houve a substituição de 05 tributos (IPI, PIS, COFINS, ICMS e ISS) por 03 novos (Contribuição sobre Bens e Serviços – CBS, Imposto sobre Bens e Serviços – IBS e o Imposto Seletivo – IS), bem como, através da Lei Complementar n° 214/2025, foram instituídos regimes específicos de tributação para atividades econômicas específicas, como é o caso das operações com bens imóveis, aplicando-se este capítulo às incorporadoras imobiliárias, tema do presente artigo.
Basicamente, o Capítulo V do Título V da Lei Complementar n° 214/2025, que dispõe sobre as operações com bens imóveis, traz questões específicas sobre: i) a tributação na alienação, cessão ou constituição de direitos reais, locação, cessão onerosa e arrendamento, serviços de administração e intermediação e, por fim, serviços de construção civil; ii) momento de ocorrência do fato gerador do IBS e da CBS; iii) base de cálculo; iv) redução das alíquotas em 70% para as locações, cessão onerosa e arrendamento, e 50% nos demais casos; v) sujeição passiva; e, vi) outras disposições gerais.
Especialmente no que tange à incorporação imobiliária, o IBS e a CBS incidirão na alienação das unidades imobiliárias e serão devidos em cada pagamento. A Lei Complementar considera uma unidade imobiliária como sendo: i) o terreno adquirido para venda, com ou sem construção; ii) cada lote oriundo de desmembramento de terreno; iii) cada terreno decorrente de loteamento; iv) cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária; e v) o prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma, bem como a alíquota dos respectivos tributos será reduzida em 50%.
No mais, é resguardada a possibilidade de compensar créditos apropriados relativos ao IBS e à CBS pagos sobre a aquisição de bens e serviços com os valores dos tributos devidos em cada período de apuração. E, também, eventual saldo credor poderá ser objeto de pedido de ressarcimento em dinheiro.
A grande problemática está na mudança do Regime Especial de Tributação – RET, que ocasionará em um possível aumento de carga tributária para as incorporadoras.
Pois bem. O RET foi instituído pela Lei n° 10.931/2004, através do qual as receitas mensais decorrentes da incorporação estão sujeitas a uma alíquota global de 4% (1,71% de COFINS, 0,37% de PIS, 1,26% de IRPJ e 0,66% de CSLL).
A reforma tributária manteve a vigência do Regime Especial de Tributação (RET). No entanto, o inciso XXVI do artigo 540 da Lei Complementar n° 214/2025 determina a revogação do benefício da alíquota reduzida aplicável às contribuições ao PIS e à COFINS, restringindo-o apenas ao Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).
Portanto, de acordo com o artigo 510, a carga tributária incidente sob o RET será equivalente a 1,92%. Já a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) deverão ser recolhidos de forma apartada, sendo-lhes conferida uma redução de 50% sobre suas alíquotas, conforme estabelecido no caput do artigo 261 da mesma Lei Complementar.
De outro lado, para a incorporação que optou pelo RET antes de 1° de janeiro de 2029, será possibilitada a manutenção da mesma carga tributária, pela alíquota global de 4% (1,26% de IRPJ, 0,66% de CSLL e 2,08% de CBS). Nestes casos, não será permitida a apropriação de créditos do IBS e da CBS ao contribuinte submetido ao regime especial nem ao adquirente do imóvel decorrente da incorporação submetida ao RET.
Por esses motivos, é de extrema importância que, não somente as incorporadoras, mas as empresas em geral, efetuem simulações tributárias e verifiquem os impactos indiretos decorrentes da reforma tributária (ex: formação de preço e readequação de contratos com fornecedores e clientes), pois haverá uma grande e relevante mudança em toda a sistemática de tributação incidente sobre o consumo.
*escrito por Matheus Belisario Facco Piccinin – OAB/PR n° 100.229 – Sócio no escritório Motta Santos & Vicentini Advocacia Empresarial.
